转型，一个在当前很时髦的词汇。而只有亲历其中的企业们，才知道个中滋味。
房地产企业的转型始于5年前。2008年底，肆虐全球的金融危机不经意间拯救了众多因紧缩政策已徘徊在生死边缘的中国房地产企业;2009年，在被整整压抑了一年之后，中国房地产业以一轮超乎想象的上涨行情，引发了诸多社会舆论的高声质疑;一冷一热，先悲观后燃起希冀最后遭到质疑，巨大反差让房地产企业陷入冷思考。
于是，在经历了始于2003年开始的房地产不间断调控之后，房地产企业开始探寻一种“以期平衡住宅市场大起大落引起的收益变动”为目的的模式或方法。不同量级、不同背景和不同理想的开发商在转型这杆大标尺下开始逐渐分化。
虽然房地产企业似乎习惯了始终处于一种短期震荡的走势，但转型中的生存环境变化依然让他们惊异。正如杰克•韦尔奇描绘的，“它远远超过了企业所能够反应和变革的速度。” 其中最大的变量是来自于互联网和移动互联网的思维冲击，从线性发展到非线性的速度，从最初的对营销环节的渗透到对产业链甚至经营战略的改变，这些几乎超越了所有房地产企业的掌控。
然而，转型没有退路。一路走来，房企们的步伐虽然蹒跚但却坚定。他们以“归零”的心态，采取属于自己的解决方案，初步迎来了企业发展的新阶段：万科把自己的未来定位城市配套服务商;万达的目标是，2020年公司进入世界文化企业前十名;在房地产界以“唯快不破”而闻名的恒大放慢了脚步，形成了多元化布局;绿城和万通的轻资产模式虽然截然不同，却同样做的有声有色……
在对房地产企业转型进行分析之后，我们发现：虽然这些房地产企业目前还无法做到全部撤出房地产业，但一个事实是，他们发展的脚步正在逐步远离单纯的房地产开发和销售。一个以房地产为核心，上探(金融创新)、下延(互联网思维)、左突(大地域扩张)、右进(多元化)的大地图正在形成。而伴随着这四者之间的纵横交错、相互作用，房地产企业一改过去人们曾经的印象，以不同的新形象和新境界展现在人们面前，一个新的规则和新的商业世界正在逐步浮出水面。
多渠道金融
地产与金融从来就是相伴相生。在转型的路上，资金的地位更是被提到前所未有的高度。
在“资本为王”的时代，房地产和银行、金融机构“暧昧不清”并非稀奇事，有不少地产企业家曾在银行任职，或对银行有投资。泰禾集团董事长黄其森、泛海系的董事长卢志强、新湖系的控制人黄伟都是这方面的典型例子。
2009年开始，一些房地产企业如绿地集团、复地集团、华润置地集团、越秀集团、莱蒙集团、万科地产等相继在进入金融业。随着政策对民营银行的松绑，为开发商的转型提供了新的路径。而一个最直接有效的方式，就是控股或者入股银行。2013年至今，先后有越秀集团、万科、恒大地产等打通银行融资渠道，成为不同银行的股东。
除了与银行联姻，金融板块正在成为一些企业新的经济增长极，为其盈利能力注入新动力。比如2013年，绿地就先后与贵州、江西、广西签订一揽子金融合作协议，涉及小额贷款、金融租赁、消费金融、金融资产交易、产业投资基金、商业银行、金融控股集团等多种金融业态。
与以上房地产企业相比，占据国内商业地产霸主地位，总资产3800亿元，年收入1866.4亿元的万达，走的似乎是另外一条路。虽然万达集团董事长王健林曾经多次透露创建民营银行或者收购银行的想法，有关万达集团招聘高管的消息也在业内传开，包括银行、基金在内的许多金融机构人士都曾接到过类似的“邀请”，甚至原中国建设银行投资理财总监兼投资银行部总经理王贵亚开始出现在万达集团的各类内部会议上，身份为万达集团高级副总裁。但万达在金融方面的动作远未停止， 就在3月25日，王健林又公开表示“房地产的核心就是金融、货币问题，万达今年会组建金融产业集团。”
万达在金融方面的动作与其自身转型密不可分。万达现金流主要来自商业地产的预售，以及竣工物业的抵押贷款。随着万达转型做零售做文化旅游，万达在全中国的文化旅游项目在加速建设。巨大的建设量对万达的现金流状况和资金管理能力提出更高的要求，而依靠营收盈利和银行输血的模式已经不能适应万达的需要。王健林对此并不讳言，“万达的现金流主要靠商业地产销售支撑，这种模式要有所改变，至少还需要5年时间。”
事实上，在转型的道路上，围绕资金的流向，房地产企业的探索并非以上几条路径。在房地产业，对于香港模式与美国模式的探讨由来已久，万通就是最早提出转型“美国模式”的企业之一。万通实业股份有限公司董事长冯仑认为，房地产发展要转型成为“美国模式”，即不挣下游，把房地产变成建筑业;而是挣上游，使房地产企业变身为服务业、金融业。
按照这一思路，万通将业务链、产品和公司都做了重新的架构，开始变身成为不同于传统意义的房地产公司。万通有意控制了传统的高负债、高资本密集的住宅开发业务，开拓了纽约、台湾市场以及工业地产和资产管理及基金方面的业务。围绕地产投资，万通控股打造了两大业务方向：直接投资和基金投资，涉及房地产开发、工业地产、基金管理和资产管理等众多领域。2008年年初，万通控股(持股55%)和TCL集团(持股45%)合资成立万通新创工业资源投资公司进行工业地产开发尝试，在工业地产业务开辟了一个全新的方向与模式。据公开资料，2010年以来，万通先后成立了四只基金，依托基金平台管理的资产规模已经达到25.42亿元，同时，万通的基金管理规模还将在近期成倍增长。
除了万通，美国模式在万科进军海外的路程中也逐渐清晰。在引入美国帕尔迪公司的合作开发模式之后，万科开始尝试美国铁狮门公司的小股操盘模式。万科在3月6日发布的年报首次对外提出，未来公司将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。郁亮在业绩说明会上坦言，小股操盘实际上是在瓦解“老大”意识。“小股操盘后，万科在一个项目里也许只有百分之二三十的股份，怎么还算销售额?”这种探索轻资产运营，欲瓦解“老大”的新思维实质是万科的一次自我裂变。(责任编辑：品牌湛江网)